Warum ist eine Umschuldung sinnvoll und ab wann ist sie möglich?

Sicher zählt ein Baukredit zu den langfristigsten Finanzierungsformen, die im Kreditwesen genutzt werden. Laufzeiten von mehr als 10 oder 15 Jahren sind in diesem Bereich des Privatkundengeschäfts für Banken keine Seltenheit. In der Regel übersteigt die Tilgung eines solchen Darlehens für den Neubau oder Erwerb einer Immobilie sogar 20 Jahre. Aber dieser relativ lange Zeitraum birgt für Banken oder Kreditinstitute und den Kreditnehmer gleichermaßen ein gewisses Zinsrisiko. Zwar lässt sich die Entwicklung des Kreditzinses über einige Monate oder wenige Jahre voraussagen, die Darlehensgeber würden jedoch durch niedrig verzinste Kreditverträge in Hochzinsphasen keine größeren Gewinne erzielen. Auf der anderen Seite wäre für den Kreditnehmer ein niedriger Zins von Nachteil.

Aus diesem Grund legen die Banken für ihre Darlehen den Zins nur über einen gewissen Zeitraum fest. Der in den Versicherungsbedingungen genannte effektive Zins müsste deshalb eigentlich anfänglicher effektiver Jahreszins heißen. Der Kreditnehmer profitiert von einer Umschuldung vor allem dadurch, dass er andere Angebote mit einem niedrigeren Zinssatz wahrnehmen und so den einen oder anderen Euro sparen kann. Ein einfaches Beispiel soll die Wirksamkeit der Umschuldung verdeutlichen. Die bisherige Bank A verlängert das Darlehen zu einem Zins von 6,25% mit einer erneuten Zinsbindung von 15 Jahren. Die Restkreditsumme liegt inzwischen bei nur noch 100.000 Euro. Bank B macht dagegen ein anderes Angebot mit einem Zinssatz von nur 5,75%. Ansonsten bleiben die Darlehensbedingungen gegenüber dem Konkurrenten unverändert.

Wie bereits dieses sehr einfache Rechenbeispiel zeigt, lohnt sich nach dem Ende der Zinsbindungsfrist oder dem Ablauf der im BGB vorgesehen 10 Jahre die Umschuldung auch dann, wenn sich der effektive Jahreszins nur um wenige Prozentpunkte unterscheidet, da mit Hilfe des Angebotes der Bank B Kreditnehmer im Lauf eines Jahres mehr als 350 Euro bares Geld einsparen können und dies für andere Anschaffungen oder eventuell kleinere Umbaumaßnahmen zur Verfügung steht.

Üblicherweise werden Kreditverträge mit einer Zinsbindungsfrist von 5 bis 20 Jahren ausgestaltet. Abweichende Zeiträume sind natürlich problemlos möglich, wer sich für eine längere Zinsbindung entscheidet, muss aber mit höheren Zinsen rechnen. Für eine Umschuldung kommen drei mögliche Szenarien in Betracht. Ohne größere Probleme können Darlehensnehmer sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, wenn die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Das bisherige Kreditinstitut wird von sich aus ein entsprechendes Angebot unterbreiten. Im zweiten Fall liegt das Ende der Zinsbindungsfrist noch einige Monate, bzw. wenige Jahre in der Zukunft. Der Kreditnehmer möchte aber bereits heute von günstigen Zinsen profitieren.

Es bleiben nun noch zwei Möglichkeiten übrig. Zum einen die „Ablöse“ des bestehenden Darlehensvertrages durch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Oder der Abschluss eines Forward-Darlehens. Hierbei handelt es sich um ein besonderes Annuitätendarlehen, welches aber erst nach Ablauf einer vereinbarten Frist an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Endet die Zinsbindungsfrist etwa in 24 Monaten, kann der Darlehensnehmer bereits heute ein Forward-Darlehen aufnehmen, um sich eine gewisse Zinssicherheit zu sichern.

Allerdings steigen mit jedem zusätzlichen Monat die Kreditzinsen weiter an, da die relative Sicherheit günstiger Zinsen durch einen immer weiter steigenden effektiven Jahreszins erkauft wird. Banken, die für ihre Forward-Darlehen keine Bereitstellungzinsen erheben, liegen mit ihren Zinsen meist ein wenig über den Angeboten der Konkurrenz, da diese Geschäftspraktik den Kreditzins erhöht. Im Durchschnitt liegen Forward-Darlehen bei einer erneuten Bindungsfrist von 10 Jahren und der maximalen Vorlaufzeit um fast 0,75% über dem Zinssatz eines herkömmlichen Darlehens.