Hypothek - Grundpfandrecht und Grundschuld
Die Hypothek ist neben der Grundschuld ein Grundpfandrecht und dient der Sicherung einer Geldforderung. Ihre wirtschaftliche Funktion liegt in der Sicherung eines Kredits durch ein Grundstück. Der durch die Hypothek gesicherte Gläubiger der Forderung kann direkt auf das Grundstück zugreifen und die Hypothek im Rahmen der Zwangsvollstreckung versteigern, wenn die Forderung fällig ist und durch den Schuldner nicht bezahlt wird. Die Hypothek auf dem Grundstück erfasst das Grundstück einschließlich eines darauf befindlichen Immobilie, seiner Erzeugnisse und seines Zubehörs.
Vor- und Nachteile der Hypothek gegenüber Grundschulden
Der Vorteil für den Gläubiger der Forderung besteht darin, dass er den Schuldner nicht nur persönlich mit seinem Vermögen in Anspruch nehmen kann, sondern im Verhältnis zu anderen Gläubigern in bevorzugter Weise in das mit der Hypothek belastete Grundstück vollstrecken kann. Er ist damit dinglich gesichert, die anderen Gläubiger sind lediglich persönlich gesichert. Hypothek und Grundschuld unterscheiden sich durch die unterschiedlich stark ausgebildete Verbindung mit der gesicherten Forderung.
Die Hypothek ist immer vom Bestand der Forderung abhängig. Geht die Forderung unter, erlischt die Hypothek. Für einen Gläubiger ist daher die Grundschuld günstiger, weil diese von der Forderung unabhängig ist. Schwankungen in der Höhe der Forderung berühren den Bestand der Grundschuld nicht. Mit der Grundschuld kann der Gläubiger seine Forderung sofort geltend machen. Behauptungs- und Beweislast sind umgedreht. Die Grundschuld ist also abstrakt. Es ist Sache des Schuldners, Einwendungen vorzutragen. Bei der Hypothek muss der Gläubiger hingegen den Bestand und die Höhe der Forderung beweisen.
Wirtschaftliche Bedeutung der Hypothek
Die Hypothek wurde in der Kreditwirtschaft daher weitgehend von der Grundschuld abgelöst. Sie ist allerdings noch relevant, wenn sich der Bauunternehmer eine gesetzlich dafür vorgesehene Bauhandwerkerhypothek zur Sicherung seiner Forderung auf dem Grundstück des Bauherrn eintragen lässt. Die Finanzämter tragen zur Sicherung der Steuerschuld eines Bürgers oft eine Sicherungshypothek im Grundbuch ein.
1a-Hypothek, Rangfolge
Wenn eine Hypothek einen Kredit sichert, kommt es auf den Beleihungswert an. Er entspricht nicht dem Verkehrswert und der Beleihungsgrenze des Grundstücks. Die Bank nimmt einen Abschlag vor, um bei einer Zwangsversteigerung den normalerweise zu erwartenden Mindererlös aufzufangen. Die Beleihungsgrenze ist für erstrangige Hypotheken der Hypothekenbanken gesetzlich auf 60 % des Beleihungswertes beschränkt. Man spricht von einer 1a-Hypothek.
Reicht dieser Finanzierungsbetrag nicht aus um den Kaufpreis zu bezahlen, muss der Kredit über nachrangige Grundpfandrechte abgesichert werden. Die günstigsten Zinssätze gibt es immer für die erstrangig eingetragenen Grundpfandrechte, da sie die werthaltigste Sicherheit bieten.
Entstehung der Hypothek
Die Hypothek entsteht durch die Bewilligung des Grundstückseigentümers in einer notariellen Urkunde und ihre Eintragung im Grundbuch. Er sichert damit einen von ihm beantragten Kredit ab. Der Eigentümer kann beim Verkauf des Grundstücks auch den Käufer ermächtigen, zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises eine Hypothek auf seinem Grundstück zu bestellen und zu Gunsten der finanzierenden Bank ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Der Eigentümer kann sich anders als bei einer Grundschuld allerdings nicht selbst eine Eigentümerhypothek bestellen, weil die Hypothek zu ihrer Entstehung eine Forderung voraussetzt und der Grundstückseigentümer gegen sich selbst eine Forderung nicht erschaffen kann. Wenn er für eine spätere Kreditaufnahme für sich selbst oder einen späteren Kreditgeber eine bestimmte Rangstelle sichern will, muss er sich eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen.
Hypothekenarten
Die Hypothek kann als Briefgrundschuld erstellt werden. Das Grundbuchamt erteilt dann einen Hypothekenbrief. Andernfalls wird sie als Buchhypothek eingetragen. Für den Gläubiger hat dies den Vorteil, dass er nicht auf die Aushändigung des Briefes warten muss und keinen Verlust des Briefes riskiert.
Kosten der Hypothekenbestellung
Die Beurkundung und Eintragung einer Hypothek von beispielsweise 100.000 EUR belaufen sich auf 258 EUR Notargebühren und 207 EUR Grundbuchamtkosten. Die Gebühren richten sich nach vorgegebenen Gebührentabellen.
Hypothekenzinsen
Im Grundbuch wird die Hypothek mit ihrem Nennbetrag und mit bis zu 20 % Hypothekenzinsen eingetragen. Diese Zinsen sichern die Forderung des Gläubigers bis zu einem Höchstbetrag ab und richten sich letztendlich nach der bei der Verwertung der Hypothek tatsächlich anfallenden Zinsbelastung. Diese wiederum wird auf der Grundlage der im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen zuzüglich Vorfälligkeitsentschädigung und Verzugszinsen berechnet.
Hypothek als Vollstreckungstitel
Bei Fälligkeit der Forderung infolge Zahlungsverzugs des Schuldners und Kündigung des Darlehensvertrages kann der Gläubiger neben der persönlichen Inanspruchnahme des Schuldners direkt aus der Hypothek vollstrecken, indem er die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt oder bei vermieteten Immobilien über die Zwangsverwaltung auf die Mieten zugreift. Die Hypothek ist ein Vollstreckungstitel.
Löschung der Hypothek
Die Hypothek erlischt infolge ihrer Abhängigkeit vom Bestand der Forderung mit der Begleichung der Forderung. Der Gläubiger muss dann die Löschung im Grundbuch bewilligen.