Grundschuld - Grundpfandrecht und Unterschied zur Hypothek
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und dient als Sicherungsmittel für die Forderung eines Gläubigers gegen den Schuldner der Forderung. Die früher ebenfalls gebräuchliche Hypothek hat weitgehend an Bedeutung verloren. Die Grundschuld ist ein dingliches, also auf einem Grundstück lastendes Recht, das den Inhaber der Grundschuld als Gläubiger berechtigt, bei Fälligkeit des gesicherten Darlehens die Grundschuld im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten.
Vorteile der Grundschuld
Der Gläubiger erhält mit der Grundschuld gegenüber anderen Gläubigern des Schuldners eine bevorzugte Stellung, indem er nicht allein auf die persönliche Haftung des Schuldners angewiesen ist, sondern zusätzlich dinglich durch die Grundschuld am Grundstück gesichert ist.
Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt und besteht unabhängig von einer bestehenden Forderung. Sie kann daher, wenn eine Forderung erledigt ist, immer wieder kostengünstig für die Sicherung einer neuen Forderung verwendet werden. Eine Hypothek hingegen erlischt mit Erledigung der Forderung. Der Zweck der Grundschuld wird außerdem in einer gesonderten Zweckerklärung mit dem Kreditgeber vereinbart und so konkretisiert.
Zweck einer Grundschuld
Gläubiger einer Grundschuld ist in der Regel derjenige, der einem Kreditnehmer ein Darlehen einräumt. Der Verwendungszweck des Darlehens kann, muss aber nicht in der Finanzierung einer Immobilie liegen. Wenn die Grundschuld werthaltig ist und das Grundstück selbst oder eine darauf befindliche Immobilie bereits bestehen, kann sie ein Darlehen für jeden beliebigen Zweck absichern. Soll die Immobilie hingegen erst erworben oder errichtet werden, ist das Darlehen in der Regel zweckgebunden und dient der Finanzierung der Immobilie. Das Darlehen kann von einer privaten Person gewährt werden, wird aber meist von einer Bank zur Immobilienfinanzierung bewilligt.
Der Eigentümer eines Grundstücks kann mit der Eintragung einer Grundschuld auf seinem Grundstück aber auch die Forderung eines Kreditgebers gegen eine dritte Person absichern. Wenn beispielsweise ein Bauherr bei einer Bank ein Immobiliendarlehen beantragt, kann dessen Vater die Forderung der Bank mit einer Grundschuld auf seiner Immobilie zusätzlich absichern.
Entstehung der Grundschuld
Die Grundschuld entsteht, indem der Eigentümer des Grundstücks in einer notariellen Urkunde eine Grundschuld auf seinem Grundstück bestellt und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch beantragt. Er kann dann ein Darlehen für sich selbst oder für eine andere Person absichern. Eine weitere Möglichkeit der Grundschuldbestellung besteht dann, wenn der Eigentümer sein Grundstück verkauft. Er gesteht dann im Kaufvertrag dem Käufer des Grundstücks zu, dass dieser zur Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld zu Gunsten der den Kaufpreis finanzierenden Bank bestellt und eintragen lässt.
Die Grundschuld kann als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld bestellt werden. Bei der Briefgrundschuld erstellt das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief, der dem Gläubiger übergeben wird. Der Brief erleichtert die Verkehrsfähigkeit der Grundschuld und kann an jeden nachfolgenden Gläubiger übergeben werden. Bei der Buchgrundschuld erfolgt lediglich die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Soll sie auf einen nachfolgenden Gläubiger übertragen werden, muss sie notariell abgetreten werden.
Kosten der Grundschuld
Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld ohne Brieferstellung über 100.000 EUR liegen bei etwa 515 EUR. Davon entfallen 207 EUR auf den Notar für die Beurkundung und 52 EUR für den Eintragungsantrag und 207 EUR auf die Gebühren des Grundbuchamts. Der Rest ist die Mehrwertsteuer. Wenn der Notar gegenüber der Bank den Eintragungsantrag bestätigt, berechnet er weitere 52 EUR.
Rangfolge unterliegt dem Prioritätsprinzip
Die Eintragung im Grundbuch erfolgt in der Reihenfolge des Eingangs der gestellten Anträge beim Grundbuchamt. Es gilt das Prioritätsprinzip, das dem früher gestellten Antrag den Vorrang einräumt. Wenn auf dem Grundstück mehrere Darlehen abgesichert und hierfür mehrere Grundschulden bestellt werden, ist die zuerst eingetragene Grundschuld vorrangig und damit werthaltiger als die nachfolgende Grundschuld. Muss das Grundstück versteigert werden, werden die Grundschulden in der Reihenfolge ihres Ranges bedient. Unter Umständen reicht der Kaufpreis dann nicht aus, um alle Grundschuldforderungen abzudecken.
Grundschuld dient als Vollstreckungstitel
Die Grundschuld dient dem Gläubiger als Vollstreckungstitel. Wenn der Schuldner das Darlehen nicht mehr bedient, kann der Gläubiger das Darlehen kündigen. Er kann dann gegen den Schuldner persönlich vollstrecken und gleichzeitig die Grundschuld verwerten, indem er die Zwangsversteigerung oder bei einer Vermietung der Immobilie die Zwangsverwaltung des Grundstücks beantragt und auf die Mieten zugreift. Führt die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung nicht zum vollständigen Ausgleich der Forderung, haftet der Schuldner nach wie vor mit seinem gesamten Vermögen.
Grundschuldzinsen
Als Sicherungsmittel dient die Grundschuld nicht nur mit ihrem Nennbetrag, sondern auch mit den Grundschuldzinsen. Sie erhöhen den Betrag der Sicherung. Sie sind nicht gleich zu setzen mit den für das Darlehen vereinbarten Zinsen. Die Grundschuldzinsen werden meist mit Beträgen bis zu 18 % im Grundbuch eingetragen. Sie sind als Marge zu verstehen, die das Darlehen, bei dem bei einer vorzeitigen Kündigung auch Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen, umfassend absichern.
Löschung und Eigentümergrundschuld
Die Grundschuld wird gelöscht, wenn der Gläubiger befriedigt ist und keiner Sicherung mehr bedarf. Er bewilligt dann die Löschung im Grundbuch, kann die Grundschuld aber auch an den Eigentümer abtreten. Sie wird dann zur Eigentümergrundschuld und kann für neue Darlehen ohne erneute Bestellung durch Abtretung an den neuen Gläubiger wieder verwendet werden.