Im Laufe der Zeit haben sich verschiedene Darlehen auf dem Sektor der Baufinanzierung durchgesetzt. Besonders häufig wird das Annuitätendarlehen genutzt. Es bietet eine große, planerische Sicherheit, da die Raten bereits zu Abschluss des Darlehens bekannt sind. Andere Finanzierungsformen, wie das Versicherungsdarlehen, gehören eher zu den Exoten der Baufinanzierung. Sie eignen sich nur für einen eng begrenzten Personenkreis, da sie mit erheblichen Risiken verbunden sein können, wenn sich plötzlich die finanzielle Situation des Darlehensnehmers ändert. Die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung sollte erst nach eingehender Beratung und Vergleich zwischen den Darlehen fallen.
Das Annuitätendarlehen gehört zu einer der häufigsten Baufinanzierungen. Die Tilgung der Darlehenssumme erfolgt in festen Raten, die sich zum einen aus der Tilgungssumme und dem vereinbarten Zins zusammensetzen. Die Höhe der Ratenzahlungen bleibt über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung gleich. Wesentliche Änderungen treten nur im internen Gefüge der Annuitäten auf. Mit dem Fortschreiten der Laufzeit sinkt der Zinsteil kontinuierlich, da der Kreditnehmer mit jeder Rate einen Teil des Darlehens tilgt. Die Restschuld sinkt. Da aber die monatliche Rate der Höhe nach immer gleich bleiben muss, ändert sich Monat für Monat das interne Gefüge des Annuitätendarlehens. Die Zinszahlungen werden immer niedriger und der Tilgungsteil steigt an. Zum Ende der Laufzeit entfallen fast 100% der geleisteten Ratenzahlung auf die Rückzahlung des Darlehens.
Je länger die Laufzeit eines Annuitätendarlehens festgeschrieben wird, umso höher werden die Zinsen. Aus diesem Grund sollte gerade bei niedrigem Nominalzins eher ein anderes Rückzahlungsmodell in Betracht gezogen werden.
Die Baufinanzierung über ein Versicherungsdarlehen stellt besondere Anforderungen an den Kreditnehmer. Die eigentliche Ausgestaltung des Baukredites ähnelt stark einem endfälligen Darlehen. Die ausgezahlte Darlehenssumme soll nicht, wie bei einem Ratenkredit üblich, über die Länge der Laufzeit getilgt werden, sondern zum Ende auf einmal zurückgezahlt werden. Innerhalb der Laufzeit werden lediglich Kreditzinsen fällig. Parallel zu dem Darlehen schließt der Kreditnehmer eine Lebensersicherung ab. In diese zahlt er über die gesamte Laufzeit festgelegte Beiträge und tritt die angesparte Summe an den Kreditgeber ab. Mit den Einlagen der Versicherung wird das Darlehen abgelöst. Die Versicherungsgesellschaften gehen davon aus, dass mit Hilfe der Zinsen aus einer Lebensversicherung die Kreditsumme vollständig abgelöst werden kann. Diese Annahme vernachlässigt die Schwankungen des Zinssatzes.
Für ein tilgungsfreies Darlehen sollten sich nur Darlehensnehmer mit einem hohen Einkommen und Steuersatz entscheiden, da die finanziellen Belastungen durch den Abschluss der Versicherungen nachhaltig steigen. Vor Abschluss eines Versicherungsdarlehens ist es wichtig, sich genau über die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung zu informieren und zwischen den Zinsmodellen verschiedener Banken zu vergleichen, um zu möglichst günstigem Baugeld zu kommen.
Wie der Name bereits vermuten lässt, handelt es sich um ein Darlehen, dass in Raten an den Kreditgeber zurück gezahlt wird. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen sinkt die finanzielle Belastung bei dieser Form der Baufinanzierung kontinuierlich. Die Höhe der Tilgungsrate wird vor Abschluss des Baukredites vereinbart und ändert sich nicht. Was die monatliche Rate sinken lässt, sind die aufgeschlagenen Zinszahlungen. Da mit Fortschreiten der Laufzeit die Restschuld immer geringer wird, vermindert sich die Höhe der aufgeschlagenen Zinsen beständig. Durch einen Ratenkredit oder auch Tilgungsdarlehen, ist die finanzielle Belastung am Anfang zwar höher, als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen, dafür sinkt die finanzielle Belastung des Bauherren durch die Zinsen im Laufe der Zeit. Die Restschuld reduziert sich um einiges schneller. Es steht früher wieder mehr Kapital für andere Aufwendungen zur Verfügung.
Zwischen einer Baufinanzierung mit ausgesetzter Tilgung und einem endfälligen Darlehen bestehen zwar Parallelen. Allerdings sollte beide Finanzierungsformen nicht miteinander verwechselt werden. Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt die Tilgungsleistung erst am Ende der Laufzeit. Im Zeitraum zwischen Auszahlung der Darlehenssumme und der Rückzahlung hat der Kreditnehmer lediglich die Zinszahlungen zu leisten. Das bereits angesprochene Versicherungsdarlehen gehört in die Gruppe der endfälligen Baukredite. Bei einem Darlehen mit ausgesetzter Tilgung werden keine festen Rückzahlungsraten vereinbart. Der Bauherr tilgt den Kredit flexibel über Sondertilgungen. Diese Form der Baufinanzierung eignet sich vor allem dann, wenn die finanzielle Belastung gerade am Anfang gering ausfallen soll. Die Gewährung eines solchen Darlehens ist aber an Sicherheiten gebunden. Die Bank verlangt im Normalfall die Abtretung der Rechte an Kapitallebensversicherungen, Bausparverträgen und privaten Rentenversicherungen. Damit erinnert das Darlehen mit ausgesetzter Tilgung zwar stark an ein Versicherungsdarlehen, hebt sich aber durch die flexible Sondertilgung ab.