Bauzinsen - Zinsen Baufinanzierung - Zinssatz
Die Bauzinsen unterliegen ständigen Änderungen und werden nahezu täglich den Gegebenheiten des Finanzmarktes angepasst. Im Jahr 1990 waren die Bauzinsen sogar auf bis 10 % gestiegen und sind danach fortlaufend mit kurzen Phasen des Anstiegs immer weiter gefallen.
Im Frühjahr 2010 hatten sie einen Tiefpunkt erreicht und wurden mit etwa 2,5 % bei fünf Jahren Zinsbindungsfrist ausgereicht. Seitdem befinden sie sich in einem stetigen Anstieg. Für eine Zinsfestschreibungszeit von fünf Jahren werden aktuell durchschnittlich 3,3 % verlangt. Für zehn Jahre sind im Durchschnitt 3,8 % zu veranschlagen.
Niedrigzinsphase sichert die Baufinanzierung
Insgesamt liegen die Bauzinsen damit in einem sehr günstigen Bereich und bieten unvergleichlich gute Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung. Deutlich wird die Situation, wenn man sich den Zinsaufwand anhand von Zahlen vor Augen führt.
Bei 6 % kosten 100.000 EUR Kreditsumme 6.000 EUR Zinsen im Jahr, bei 3,5 % nur noch 3.500 EUR. Dies führt bereits zu einer monatlichen Entlastung von 208 EUR. Sie kann maßgeblich darüber entscheiden, ob eine Immobilienfinanzierung in Bezug auf die Einkommensituation realisiert werden kann oder nicht.
Schließlich entscheiden die Banken nach einem vorgegebenen Raster. Wenn das Einkommen nach Abzug aller Lebenshaltungskosten die Belastung aus der Immobilienfinanzierung nicht abdeckt, spielt jeder Euro eine entscheidende Rolle.
Guten Bonitäten sind für die Bank ein Geschäft
Allgemein gültige Bauzinsen gibt es nicht. Allerdings gewähren die Banken ihre Zinsen nach einem vorgegebenen Plan, von dem Abweichungen nur bedingt möglich sind. Dennoch kann auch der Zinssatz verhandelt werden. Verhandlungsgrundlage ist die Geschäftsbeziehung des Bauherrn zu dieser Bank, seine Bonität (u.a. aus der SCHUFA) und sein Eigenkapital, die Werthaltigkeit der Immobilie und nicht zuletzt auch ein Konkurrenzangebot einer anderen Bank.
Banken leben schließich vom Kreditgeschäft und sind an guten Kunden immer interessiert. Nach den Kreditrichtlinien kann oder muss eine Bank bei der Kreditvergabe auch die Bonität des Kunden einbeziehen. Schlechte Bonitäten bedeuten für die Bank ein höheres Kreditausfallrisiko und werden mit höheren Zinsen abgesichert. Gute Bonitäten werden dafür belohnt und erreichen bessere Kredit Zinsen.
Die Bonität wird nicht nur durch die Einkommensverhältnisse, sondern auch durch die Vermögenssituation und vorhandene Sicherheiten geprägt. Wenn der Bauherr ein ererbtes oder belastungsfreies Baugrundstück einbringt, hat die Bank mit der Finanzierung der Immobilie kaum noch ein allzu großes Risiko.
Auch die Eigenkapitalquote an Bargeld verschafft dem Bauherrn eine positive Verhandlungspostion, der er den Beleihungswert der Immobilie nicht vollständig ausnutzen muss.
Kriterien der Zinsbestimmung
Die Zinssätze richten sich allgemein nach dem Leitzins der Europäischen Zentralbank und Bundesbank. Sie geben vor, zu welchen Konditionen sich die Banken selbst refinanzieren und welche Zinssätze sie dann ihren Kunden anbieten können. Der Zinssatz des Kunden bestimmt sich dann auch nach der Dauer der Zinsfestschreibungszeit.
Je kürzer die Festschreibungszeit vereinbart wird, umso günstiger ist der Zinssatz. Bei einer kurzen Zinsfestschreibungszeit trägt der Bauherr das Risiko, dass er mit deren Auslaufen einen neuen Zinssatz zu den dann bestehenden Konditionen vereinbaren muss. Steigt das Zinsniveau also an, steigt auch die Zinsbelastung des Bauherrn und kann im ungünstigsten Fall die Finanzierung gefährden.
Die Kreditlaufzeit selbst spielt nur eine untergeordnete Rolle. Zwar wird der Immobiliendarlehensvertrag meist auf 20 bis 30 Jahre vereinbart, er kann aber mit dem Auslaufen jeder Zinsfestschreibungsphase aufgelöst werden. Auch die Art der zu finanzierenden Immobilie ist maßgeblich. Ihre Werthaltigkeit prägt das Kreditausfallrisiko der Bank. Entscheidend ist immer die örtliche Lage der Immobilie. Sie bestimmt, inwieweit ein Objekt im Notfall einen Kaufinteressenten findet. Bei einer gewerblichen Immobilie entscheidet neben der Lage vor allem die Vermietbarkeit und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Mieters.
Sollzins und effektiver Zinssatz
Eine gute Immobilienfinanzierung setzt den Vergleich von Zinsangeboten voraus. Diese müssen aber auch miteinander vergleichbar sein. Der oft in der Werbung benannte Sollzins oder Nominalzins ist der reine Zinssatz, den die Bank verlangt. Der Darlehensnehmer muss darüber hinaus aber meist noch Bearbeitungsgebühren, Wertermittlungsgebühren für die Immobilie, Kontogebühren oder Kreditvermittlungsprovisionen und Versicherungsprämien für eine Restschuldversicherung bezahlen (siehe auch Kredit Kosten).
Sie verhindern einen zuverlässigen Vergleich und vernebeln die tatsächliche Kostenbelastung. Daher sind die Banken verpflichtet, den effektiven Zinssatz zugrunde zu legen, der alle anfallenden Kosten für die Darlehensbewilligung beinhaltet. Der oft benannte anfängliche effektive Zinssatz besagt, dass sich die Angabe des effektiven Zinssatzes auf die Dauer der Zinsfestschreibung beschränkt und sich dann ändern kann.
Der Betrag für die Tilgung des Darlehens hat mit dem Zinssatz hingegen nichts zu tun und ist gesondert zu betrachten. Er liegt meist bei einem Prozent der Darlehenssumme und kann auch höher vereinbart werden. Ein früher oft vereinbartes Disagio, also eine Zinsvorauszahlung mit einer verringerten Auszahlung der Darlehenssumme, ist heute nur noch im gewerblichen Bereich sinnvoll.