Bauspardarlehen - Darlehen aus dem Bausparvertrag
Unter einem Bauspardarlehen versteht man ein Darlehen, das von der Bausparkasse ausgegeben wird. Es ist eines der wichtigsten Bausteine einer privaten Baufinanzierung. Anders als bei Bankdarlehen, wo Kredite jederzeit in Anspruch genommen werden können, wird das Bauspardarlehen nur dann ausgezahlt, wenn ein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden ist. Die Zuteilungsreife wird bei einem Bausparvertrag durch die Ansparung von Guthaben sowie einer Mindestanspardauer erreicht. Um die Zuteilung zu ermitteln, wird für einen Bausparvertrag jährlich eine Bewertungszahl festgelegt. Ist die benötigte Bewertungszahl erreicht, kann zugeteilt werden.
Sofern noch kein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorliegt, hat die Bausparkasse die Möglichkeit, im Rahmen einer Vorfinanzierung ein tilgungsfreies Darlehen auszugeben. Für dieses Darlehen überweist der Darlehensnehmer die monatlichen Zinsen und spart gleichzeitig einen Bausparvertrag an. Mit Zuteilung kann dann das Vorausdarlehen abgelöst werden, um den Bausparvertrag vollumfänglich zu nutzen.
Höhe des Bauspardarlehens
Die Höhe des Bauspardarlehens ergibt sich aus der Differenz von Bausparsumme und angespartem Guthaben. In der Regel ist es notwendig, innerhalb der Ansparphase ein Guthaben von 40-50 Prozent der Bausparsumme anzusparen, so dass das Bauspardarlehen zwischen 50-60 Prozent der Bausparsumme betragen kann. Je nach Wunsch kann das notwendige Guthaben als monatliche Sparleistung, als Vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers oder als Einmalzahlung in den Vertrag eingebracht werden. Auch jederzeitige Sonderzahlungen sind möglich. Je höher die Einzahlungen sind, desto schneller kann natürlich die Zuteilung erreicht werden. Bei monatlicher Zahlung wird die Zuteilung in durchschnittlich sieben bis zehn Jahren erreicht, bei sofortiger Einzahlung des notwendigen Guthabens kann die Zuteilung bei einigen Bausparkassen bereits nach 18 Monaten gewährleistet werden.
Besonderheiten des Bauspardarlehens
Im Unterschied zu klassischen Bankdarlehen, beispielsweise Annuitätendarlehen, weisen Bauspardarlehen einige Besonderheiten auf. Zum einen wird der Zinssatz des Bauspardarlehens nicht erst mit Abschluss des Darlehensvertrages vereinbart, sondern er wird bereits mit Vereinbarung des Bausparvertrages festgeschrieben. Änderungen des Zinssatzes, etwa bei steigendem Zinsniveau, müssen daher nicht befürchtet werden. Zudem werden die Zinsen für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben. Damit bleiben sowohl die Zinsen wie auch monatlichen Darlehensraten während der gesamten Laufzeit konstant. Dies gibt Darlehensnehmern die gewünschte Planungssicherheit.
Ebenfalls Unterschiede finden sich in der Möglichkeit der Sondertilgung. Diese Möglichkeit findet sich bei Bauspardarlehen in unbegrenzter Höhe, so dass das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Begrenzungen hinsichtlich der Sondertilgungshöhe auf 5-10 Prozent der Darlehenssumme finden sich bei Bauspardarlehen nicht.
Die Höhe der Rückzahlung allerdings ist an den jeweiligen Bauspartarif gebunden. Die anfängliche Tilgung kann zwischen zwei bis neun Prozent der Bausparsumme vereinbart werden. Hierdurch weisen Bauspardarlehen im Vergleich zu Annuitätendarlehen vergleichsweise kurze Laufzeiten von 11-18 Jahren auf. Hierdurch ist die monatliche Ratenbelastung allerdings deutlich erhöht.
Verwendung des Bauspardarlehens
Bauspardarlehen sind zweckgebundene Darlehen, die wohnwirtschaftlich verwendet werden müssen. Als wohnwirtschaftliche Verwendung gilt beispielsweise, wenn das Bauspardarlehen für den Kauf oder den Bau eines Hauses genutzt wird. Aber auch der Kauf einer Eigentumswohnung, die Umschuldung bestehender Baudarlehen sowie Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Ausbau, Umbau) können finanziert werden. Von einem Bauspardarlehen können jedoch nicht nur Haus- und Wohnungsbesitzer profitieren, sondern auch Mieter können hiermit wohnwirtschaftliche Wünsche finanzieren. So kann das Bauspardarlehen hier ebenfalls für Renovierungen eingesetzt werden, aber auch der Kauf einer Einbauküche ist mit einem Bauspardarlehen möglich.
Diese wohnwirtschaftliche Verwendung muss der Bausparkasse natürlich nachgewiesen werden. Der Nachweis erfolgt durch Einreichung von Rechnungen und Belegen, die den Kauf oder die Handwerkerleistungen bestätigen. Diese Belege werden dann entweder dem Bausparberater zur Verfügung gestellt, der die wohnwirtschaftliche Verwendung gegenüber der Bausparkasse bestätigt oder aber man sendet die Quittungen direkt an die Bausparkasse.
Anspruch auf das Bauspardarlehen
Ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif, haben Bausparer nach dem Bauspargesetz einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen. Sofern sie es selbst nicht benötigen, aber die Kinder mit einem zinsgünstigen Darlehen unterstützen wollen, kann der Anspruch sogar vererbt werden. Wer das Bauspardarlehen jedoch nicht benötigt, muss es natürlich nicht nutzen, sondern kann auch darauf verzichten.
Allerdings hat die Bausparkasse auch das Recht, die Vergabe des Bauspardarlehens abzulehnen, wenn die für die Darlehensaufnahme notwendige Bonität nicht nachgewiesen werden kann. Eine Bonitätsprüfung erfolgt in jedem Fall, denn ebenso wie die Banken müssen sich auch die Bausparkassen vor Darlehensausfällen schützen.
Bei Beantragung des Bauspardarlehens müssen demnach die Gehaltsnachweise sowie die Einkommenssteuerbescheide der Antragsteller eingereicht werden, um eine Haushaltsrechnung durchführen zu können. So kann geprüft werden, ob der künftige Kreditnehmer tatsächlich in der Lage ist, die monatlichen Darlehensraten aus seinem Einkommen aufzubringen. Menschen ohne festes Einkommen können das Darlehen daher nicht in Anspruch nehmen. Auch bei negativen Einträgen in der Schufa-Datei ist keine Darlehensvergabe möglich. Auch Unterlagen über das als Sicherheit dienende Objekt müssen der Bausparkasse zur Verfügung gestellt werden, um so die Werthaltigkeit der Grundschuld zu ermitteln.
Sicherheiten beim Bauspardarlehen
Für das Bauspardarlehen müssen in der Regel Sicherheiten in Form von Grundschulden gestellt werden. Diese Grundschulden geben der Bausparkasse die Möglichkeit, bei Zahlungsrückständen oder der Insolvenz des Darlehensnehmers das Objekt zu verkaufen, um die noch offene Darlehenssumme tilgen zu können.
Lediglich bei kleineren Darlehenssummen, oft bei Darlehenssummen zwischen 15.000 - 30.000 Euro, verzichten die Bausparkassen auf die Grundschuldeintragung und vergeben das Darlehen blanko. Für höhere Darlehensbeträge jedoch müssen Darlehensnehmer die Grundschuld bei einem Notar vereinbaren und ins Grundbuch eintragen lassen.
Kosten beim Bauspardarlehen
Bei einem Bauspardarlehen fallen neben den regulären Zins- und Tilgungskosten meist weitere Gebühren an, die Bausparer unbedingt beachten sollten.
Dies ist zum einen die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag, die je nach Tarif zwischen 1-1,6 Prozent der Bausparsumme beträgt. Daneben können die Bausparkassen aber auch eine Darlehensgebühr sowie eine Gebühr für die notwendige Bonitätsprüfung erheben, die bis zu zwei Prozent der Darlehenssumme betragen kann.
Weitere Kosten müssen beispielsweise im Rahmen der Besicherung berücksichtigt werden. So berechnen Notare und Grundbuchämter Kosten und Gebühren für die Eintragung der Grundschuld bzw. der Hypothek.