Baufinanzierung Umschuldung - Darlehen umschulden
Darlehen der Baufinanzierung werden in der Regel mit einer langfristigen Zinsbindungszeit vereinbart, die bis zu 15 Jahre betragen kann. Innerhalb dieser Zeit ist es allerdings möglich, dass sich das Zinsniveau stark nach unten bewegt und Baufinanzierungsdarlehen nun zu deutlich günstigeren Konditionen abgeschlossen werden können.
In diesem Fall streben viele Darlehensnehmer die Umschuldung ihrer bestehenden Baufinanzierung an, um ebenfalls diese günstigen Zinsen nutzen zu können. Bei einer solchen Umschuldung wird demnach der bereits bestehende Immobilienkredit durch die Neuaufnahme eines anderen Darlehens ersetzt, also umgeschuldet.
Finanzierbarkeit langfristig sichern
Neben günstigeren Zinskonditionen können aber auch andere Beweggründe für eine Umschuldung sprechen. Ist die aktuelle Kreditrate durch den Darlehensnehmer beispielsweise nicht mehr finanzierbar ist es möglich, im Rahmen der Umschuldung die Darlehenslaufzeit zu verlängern und so die monatliche Ratenbelastung zu reduzieren.
Die Umschuldung sorgt dann für die weitere Finanzierbarkeit des Darlehens, was allerdings mit höheren Zinsen aufgrund der Laufzeitverlängerung der Baufinanzierung verbunden ist.
Wann ist die Umschuldung der Baufinanzierung möglich?
Eine Umschuldung der bestehenden Baufinanzierung kann nicht in jedem Fall vorgenommen werden. Grundsätzlich sind Umschuldungen laut der Allgemeinen Darlehensbedingungen der Banken während der Zinsbindungszeit ausgeschlossen.
Erst nach Ablauf von zehn Jahren nach erfolgter Vollauszahlung ist es möglich, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Ist die Zinsbindungszeit jedoch abgelaufen, kann das Darlehen ohne weitere Kündigung sofort umgeschuldet werden, in diesem Fall spricht man von der Anschlussfinanzierung.
Umschuldung bei Immobilienverkauf
Sofern der Darlehensnehmer das als Sicherheit dienende Objekt jedoch verkaufen möchte ist es nach § 490 BGB möglich, den Kredit vorzeitig abzulösen. In diesen Fällen übernehmen oft die Käufer die bestehende Darlehensschuld, sofern die Bonitätsprüfungen der Banken, die bei einer solchen Umschuldung obligatorisch ist, positiv verlaufen. Auch auf Anfrage ist häufig die Zustimmung der Bank zur vorzeitigen Ablösung des Darlehens einzuholen.
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung der Baufinanzierung
Allerdings muss bei einer solchen vorzeitigen Ablösung der Baufinanzierung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichtet werden. Diese Entschädigungsleistung soll den entgangenen Gewinn der Bank ersetzen, die ja bis zum Ende der Kreditlaufzeit mit den regelmäßigen Zinseinnahmen gerechnet hat.
Natürlich ist es nicht möglich, den kompletten Zinsausfall zu bezahlen, schließlich kann die Bank das zurückgezahlte Darlehen neu vergeben. Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung werden daher sowohl die Darlehenssumme als auch die Restlaufzeit herangezogen. Auch der bestehende Zinssatz sowie das aktuelle Zinsniveau werden der Berechnung zugrunde gelegt.
Bei großen Darlehenssummen und einem stark gesunkenen Zinsniveau ist es durchaus möglich, dass die Vorfälligkeitsentschädigung einige Tausend Euro betragen kann. Ob in diesem Fall die Umschuldung der Baufinanzierungsdarlehen noch sinnvoll ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Hierbei sollten auch die weiteren Kosten kalkuliert werden, beispielsweise die Bearbeitungsgebühren für den Neukredit.
Für die Vorfälligkeitsentschädigung gilt allerdings: je länger noch die Laufzeit der Baufinanzierung bei der Ablösung, desto höher auch die Vorfälligkeitsentschädigung.
Möglichkeiten der Umschuldung
Um ein Baufinanzierungsdarlehen zu einer anderen Bank umzuschulden, gibt es grundsätzlich mehrere Möglichkeiten.
Umschuldung zum Ende der Zinsbindungsfrist
Dies ist zum einen die Umschuldung zum Ende der Zinsbindungsfrist. In diesem Fall ist keine weitere Kündigungsfrist einzuhalten, so dass das Darlehen sofort umgeschuldet werden kann. Aber auch eine Darlehensverlängerung (Prolongation) bei der eigenen Hausbank ist möglich.
Umschuldung während der Zinsbindungsfrist
Alternativ können Darlehensnehmer, wie oben beschrieben, natürlich auch während der Zinsbindungszeit umschulden. In diesem Fall muss allerdings die Vorfälligkeitsgebühr berücksichtigt werden, die eine Umschuldung oft als wirtschaftlich unrentabel werden lässt.
Forward-Darlehen
Als dritte Möglichkeit bieten die Banken seit einigen Jahren das so genannte Forward-Darlehen im Rahmen der Baufinanzieurng Umschuldung an.
Anders als ein klassisches Annuitätendarlehen wird es nicht kurz nach Darlehensunterzeichnung ausgezahlt, sondern die Auszahlung wird auf einen Termin in der Zukunft verschoben. So ist es möglich, das Darlehen bereits heute abzuschließen, die Auszahlung aber zum Ende der Zinsbindungszeit der bestehenden Baufinanzierung zu vereinbaren.
So kann das heute niedrige Zinsniveau für die Zukunft gesichert werden. Für diese Sicherheit berechnen die Banken allerdings einen Zinsaufschlag (Bereitstellungsgebühren), der zwischen 0,01-0,04% pro Monat bis zur Darlehensauszahlung betragen kann.
Vorteile der Umschuldung
Die Umschuldung einer Baufinanzierung kann verschiedene Vorteile mit sich bringen. So ist es möglich, mit der Umschuldung einen zinsgünstigeren Kredit zu erhalten, bei dem dann auch die monatliche Ratenbelastung reduziert werden kann. Bei größeren Darlehenssummen ab 100.000 Euro kann sich eine Umschuldung bereits bei einer Zinsersparnis von nur 0,2-0,5% p.a. lohnen, denn während einer Laufzeit von 15-20 Jahren kann sich die Zinsersparnis durchaus auf mehrere Tausend Euro summieren.
Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen und die Hausbank stellt ihr (zu teures) Prolongationsangebot vor, kann diese mit Hilfe eines günstigeren Angebots auch verhandelt werden. Da viele Hausbanken ihre Kunden behalten wollen, werden sie bei bonitätsstarken Kunden sicher entgegenkommen.
Mögliche Nachteile einer Umschuldung
Eine Umschuldung sollte in jedem Fall gut berechnet werden, da nicht nur die Zinsen für das Darlehen, sondern unter Umständen weitere Kosten und Gebühren anfallen.
Neben der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen viele Kreditinstitute für die Vergabe eines neuen Baufinanzierungsdarlehens eine Bearbeitungsgebühr, die bis zu ein Prozent der Darlehenssumme betragen kann. Auch Gebühren für die Wertermittlung oder die Bewertung der Sicherheiten können anfallen. Letztlich sollten bei der Umschuldung von Baufinanzierungsdarlehen auch die Kosten für die Übertragung der Grundschuld kalkuliert werden. Diese muss schließlich notariell an das neue Institut übertragen werden, weshalb sowohl Notar- als auch Grundbuchkosten anfallen.
Einfache Abwicklung der Umschuldung
Den Aufwand einer Umschuldung der Baufinanzierung jedoch müssen Darlehensnehmer nicht fürchten, denn hier übernehmen die Berater der Banken den Großteil der Arbeit. Sie vereinbaren mit den Darlehensnehmern nicht nur die Umschuldung, sondern wenden sich auch an die aktuell finanzierende Bank, um den Ablösesaldo zu erfahren und die Umschuldung vorzunehmen.
Die Überweisung des Ablösebetrages erfolgt dann in Form eines Treuhandauftrages Zug um Zug mit Übertragung der Grundschuld. Sollte dem Kredit eine Restschuldversicherung zugrunde liegen, wird der Versicherungsbeitrag für den nicht in Anspruch genommenen Zeitraum natürlich erstattet. Diese Erstattung wird von der Versicherung ohne weiteren Auftrag vorgenommen, wenn die Bank die Rückzahlung des Darlehens meldet.