Baufinanzierung Sicherheiten

Zu den wichtigsten Voraussetzungen einer positiven Darlehensentscheidung gehört zum einen ein ausreichend hoher Haushaltsüberschuss, mit dem die Kreditrate finanziert werden kann. Zum anderen fordern die Banken aber auch die Sicherstellung der Kredite, denn nur so können spätere Kreditausfälle vermieden werden. Sollte die monatliche Kreditrate vom Kreditnehmer nicht mehr finanziert werden können, hat die Bank die Möglichkeit, die gestellten Kreditsicherheiten zu verwerten und so Verluste zu vermeiden

Welche Sicherheiten bei der Baufinanzierung gestellt werden können

Es gibt verschiedene Sicherheiten, die im Rahmen einer Baufinanzierung gestellt werden können. Die wohl wichtigste Sicherheit sind Grundpfandrechte, die ins Grundbuch des zu finanzierenden Objektes eingetragen werden.

Daneben sind aber noch weitere Sicherheiten möglich, so zum Beispiel:

Sicherheiten müssen werthaltig sein

Das Wichtigste für die Banken ist dabei die Werthaltigkeit der Sicherheit. Dies bedeutet, dass die Bank im Fall einer Verwertung auch tatsächlich die gewünschte Summe erzielen kann.

Bei Grundpfandrechten wird hierzu der Wert des Hauses ermittelt und abzüglich eines Sicherheitsabschlages für die Bewertung herangezogen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom Beleihungswert, der möglichst 80% nicht übersteigen sollte. Nur dann kann die Bank davon ausgehen, bei einer Versteigerung die noch offene Kreditsumme ablösen zu können.

Wertermittlung bei alternativen Sicherheiten

Ähnlich agieren die Kreditinstitute bei den weiteren Sicherheiten. Bei Sparguthaben und Lebensversicherungen wird der jeweilige Guthabenbetrag bzw. der Rückkaufwert als Sicherheit akzeptiert. Bei Depots hingegen können oft nur Teilbeträge als Sicherheit herangezogen werden, da die Werte im Depot stark schwanken können. Bei einem reinen Aktiendepot akzeptieren die Banken oft nur 50-60 Prozent des Depotwertes als Sicherheit, bei einem Depot mit festverzinslichen Wertpapieren können bis zu 90 Prozent des Depotwertes als Sicherheit genutzt werden.

Kreditzinsen und Sicherheiten

Die bei der Baufinanzierung gestellten Sicherheiten nehmen direkten Einfluss auf die Kreditzinsen, weshalb die Werthaltigkeit besonders wichtig ist. Eine gute Absicherung hat für die Bank den Vorteil, dass die Risiken bezüglich des Kreditausfalls nur gering sind. Hohe Rückstellungen müssen somit nicht gebildet werden, was einen positiven Einfluss auf die Kreditkosten hat.

Sollten die Sicherheiten den Wert des Darlehens jedoch nicht abdecken können, wird die Bank einen Zinsaufschlag erheben, der bis zu 1% p.a. betragen kann. Dieser höhere Zinssatz wird benötigt, um die Kosten für höhere Rückstellungen zu finanzieren. Es kann daher sinnvoll sein, der Bank mehrere Sicherheiten anzubieten, um das Darlehen vollständig abzusichern und so Zinskosten zu sparen.

Grundpfandrechte als Kreditsicherheit

Grundpfandrechte, die auch als "dingliche Sicherheit" bezeichnet werden, sind die häufigsten Sicherheiten bei Baufinanzierungen. Schließlich sollen mit den Darlehen häufig der Bau oder der Kauf eines Hauses bzw. Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten finanziert werden. Grundpfandrechte geben der Bank die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung zu versteigern, wenn das Mahnverfahren erfolglos geblieben ist. Als dingliche Sicherheiten können sowohl Hypotheken wie auch Grundschulden genutzt werden, wobei sich Grundschulden in der Praxis in den vergangenen Jahren durchgesetzt hatten.

Hypothek

Die Hypothek war noch vor einigen Jahrzehnten die vornehmliche Sicherheit für Baudarlehen, weshalb noch heute häufig nur von Hypothekendarlehen gesprochen wird. Das besondere Kennzeichen der Hypothek ist die Akzessorität, also die Verknüpfung der Hypothek mit der Hauptforderung (dem Darlehen). Besteht keine Hauptforderung mehr, kann die Bank auch keine Rechte mehr gegen den Darlehensnehmer geltend machen.

Grundschuld

Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, also nicht direkt von einer Hauptforderung abhängig. Damit erlischt die Grundschuld auch nicht mit Rückzahlung des Darlehens, sondern kann auf Wunsch für spätere Darlehen ebenfalls wieder genutzt werden. Um dennoch einen Bezug von Grundschuld und Darlehen zu erstellen, wird eine so genannte Zweckerklärung erstellt. Sie gibt an, für welchen Zweck die Grundschuld eingetragen ist und enthält in der Regel alle Darlehensnummern, für die die Grundschuld haften soll.

Eintragung der Grundpfandrechte

Die Eintragung von Grundpfandrechten erfolgt grundsätzlich notariell. Die Grundschuldgeber, also die Hausbesitzer, gehen hierzu zu einem Notar ihrer Wahl und lassen die Eintragung notariell beurkunden. Anschließend wird der Notar die Unterlagen ans Grundbuchamt übersenden, um die Eintragung dort vollziehen zu lassen. Die Kosten einer solchen Eintragung gehen vollständig zu Lasten der Darlehensnehmer.

Abtretung von Lebensversicherungen

Als Ersatzsicherheit oder zusätzliche Sicherheit wird häufig bei der Baufinanzierung auch die Abtretung von Lebensversicherungsansprüchen vereinbart. In diesem Fall erhält die Bank das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Lebensversicherung aufzulösen und den Rückkaufswert auszahlen zu lassen. Zusätzlich sichert sich die Bank die Ansprüche im Todesfall, um auch bei einem solchen Ereignis abgesichert zu sein.

Wert von Lebensversicherungen

Wer Wert einer Lebensversicherung als Kreditsicherheit orientiert sich nach dem Rückkaufwert, den die Versicherung auf Antrag berechnet. Somit können Lebensversicherung in der Regel nur dann als Sicherheit dienen, wenn sie bereits einen Rückkaufwert in entsprechender Höhe aufweisen. Reine Risikolebensversicherungen werden nur noch selten als Sicherheit hereingenommen, da der Aufwand der Verwaltung für die Bank höher ist als der spätere Nutzen.

Sparguthaben und Depots als Sicherheit

Sparguthaben und Depotguthaben sind bei Banken beliebte Sicherheiten, da die Summen in relativ kurzer Zeit verfügbar sind. Zudem können die Gelder bei Sparguthaben zu 100% als Sicherheit anerkannt werden.

Lediglich bei Depots kann oft nicht der gesamte Depotwert als Sicherheit genutzt werden, da Wertpapiere Schwankungen unterliegen.In der Regel werden hier 50-60% als Sicherheit bei der Baufinanzierung akzeptiert.

Verpfändung von Bausparverträgen

Bauspardarlehen werden häufig genutzt, um bestehende Baufinanzierungsdarlehen abzulösen. Vor allem dann, wenn es sich um tilgungsfreie Darlehen handelt, für die lediglich Zinszahlungen erbracht werden und die am Ende ihrer Laufzeit mit einem Bauspardarlehen abgelöst werden sollen, fordern die Banken die Abtretung des Bausparvertrages. So soll gewährleistet werden, dass das Guthaben tatsächlich in die Rückzahlung des Kredites fließt und nicht anderweitig verwendet wird. Eine Grundschuld ist aber häufig zusätzlich einzutragen.

Bürgschaften

Bürgschaften waren noch vor einigen Jahren wichtige Kreditsicherheiten, die auch bei Baufinanzierungen zur Anwendung kamen. Heute werden Bürgschaften nur noch sehr selten genutzt, da ihr Wert nur schwer zu beziffern und die Durchsetzung der Ansprüche ebenfalls meist unmöglich ist.

Selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft

Wird eine Bürgschaft eingetragen, handelt es sich in der Regel um eine selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft. Der Bürge kann dann bereits bei einmaligem Ratenrückstand des Schuldners in Anspruch genommen werden, und zwar mit seinem gesamten Vermögen. Eine vorherige Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Hauptschuldners ist nicht nötig. Die Banken müssen daher bei dieser Sicherheit genau prüfen, ob der Bürge ein ausreichendes Einkommen bezieht, mit dem die monatliche Rate dann bedient werden kann.