Baufinanzierung ohne Eigenkapital - Vollfinanzierung der Immobilie
Unter einer Vollfinanzierung versteht man die Finanzierung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die komplett von der Bank übernommen wird. Die Bauherren selbst bringen in diesem Fall keinerlei Eigenkapital ein, so dass eine solche Finanzierung auch dann möglich ist, wenn kein Sparvermögen zur Verfügung steht.
Noch bis vor einigen Jahren forderten die Banken von ihren Kreditnehmern, dass mindestens 20-30 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenkapital zur Baufinanzierung eingebracht wird. Demnach mussten nur 70-80 Prozent finanziert werden. Heute jedoch, in einer Zeit, in der immer weniger Menschen die Möglichkeit haben, Guthaben anzusparen, bieten die Banken mittlerweile auch die Vollfinanzierung an.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital bis zu 120% der Baukosten
Übernommen werden dann nicht nur die Kauf- bzw. die Baukosten für das Objekt, sondern die Banken finanzieren dann auch gleich die Bau- und Kaufnebenkosten mit. In diesem Fall spricht man dann nicht mehr von einer 100%-Finanzierung, sondern bereits von einer 105-120%-Finanzierung.
Immer mehr Bauherren nehen diese Angebote der Banken an und finanzieren ihr neues Eigenheim vollständig.
Ermittlung des Finanzierungswertes
Um den notwendigen Kapitalbedarf, den gesamten Finanzierungswert, zu berechnen, sollte ein Finanzierungsplan erstellt werden. Mit erfolgt zunächst die Aufstellung aller anfallenden Kosten. Hierzu gehören natürlich die Bau- oder Kaufkosten, die von einem Makler oder einem Architekten beziffert werden können. Zusätzlich müssen aber auch noch etwaige Grundstückskosten sowie die Kosten für den Makler und den Architekten kalkuliert werden.
Nicht selten berechnen Makler oder Architekten bis zu 7% der Bau- oder Kaufsumme als Provision. Bei einem Bauwert von 300.000 Euro können so schnell 21.000 Euro zusätzliche Kosten anfallen. Sofern die Eigentumswohnung oder das Haus durch Kauf erworben werden, fallen zusätzlich Grunderwerbssteuern an, die an das Finanzamt überwiesen werden müssen. Auf den Kaufpreis fallen dann nochmals 3,5% Gebühren an.
Zu den weiteren möglichen Kosten im Rahmen einer Finanzierung gehören die Notarkosten. Der Notar wird zunächst benötigt, um den Kauf des Grundstücks oder des Hauses zu protokollieren. Später dann muss die für die Finanzierung notwendige Grundschuld beim Notar eingetragen werden. Auch das Grundbuchamt fordert entsprechende Kosten und Gebühren.
Insgesamt ist es möglich, dass die Summe aller anfallenden Kosten mehrere zehntausend Euro beträgt. Sofern diese nicht aus eigenen Mitteln aufgebracht werden können, muss dieser gesamte Betrag komplett von der Bank im Rahmen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital finanziert werden. Der Kredit muss also entsprechend den anfallenden Kosten vereinbart werden.
Sofern Kreditnehmer Eigenleistungen in die Finanzierung einbringen können und wollen, ist es möglich, diese aus Eigenmittel aufzunehmen. Sie müssen natürlich entsprechend beziffert werden.
Finanzierungsmöglichkeiten
Für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bieten die Banken unterschiedliche Finanzierungsmodelle an.
Annuitätendarlehen
Hierzu gehört zum einen das Annuitätendarlehen, dass von den meisten Kreditnehmern bevorzugt wird. Es zeichnet sich durch eine feste Zinsbindungszeit aus, innerhalb derer auch die monatliche Annuitätenrate konstant bleibt. Die Höhe dieser Rate ermittelt sich aus den anfallenden Zinsen sowie der gewünschten Tilgungsleistung. Diese kann in der Regel zwischen einem und fünf Prozent frei gewählt werden. Bei einer Tilgung von nur einem Prozent müssen Kreditnehmer allerdings eine Laufzeit von ca. 35 Jahren kalkulieren.
Da die notwendigen Darlehenssummen bei der Vollfinanzierung allerdings entsprechend höher sind, ist es meist nicht möglich, eine höhere anfängliche Tilgung zu wählen. Daher ist zu beachten, dass eine Vollfinanzierung in der Regel eine deutlich längere Laufzeit aufweist als eine Finanzierung mit Eigenkapital.
Festdarlehen - tilgungsfreies Darlehen
Alternativ zum Annuitätendarlehen bieten die Banken auch das Festdarlehen, welches häufig auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichnet wird. Für dieses Darlehen fallen während der Laufzeit lediglich die Zinskosten an, die Tilgung wird auf das Ende der Kreditlaufzeit verschoben. Für die Tilgung kommt dann beispielsweise eine Lebens- oder eine Rentenversicherung in Frage, die während der Kreditlaufzeit nebenher angespart wird. Aber auch ein Bausparvertrag mit Bauspardarlehen kann als Ablösung genutzt werden.
Sicherheiten bei der Vollfinanzierung
Wie bei jedem anderen Kredit auch wollen sich die Banken gegen einen Kreditausfall absichern. Daher werden bei Baudarlehen in der Regel Grundschulden als Sicherheiten gestellt. Hypotheken sind zwar ebenfalls mögliche Grundpfandrechte, werden heute aber in den meisten Fällen nicht mehr genutzt.
Mit Eintragung einer Grundschuld oder der Hypothek hat die Bank das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Zwangsversteigerung zu betreiben, um die noch offenen Salden ausgleichen zu können. Bei einer derartigen Zwangsversteigerung ist aber häufig nicht der genaue Objektwert zu erzielen, sondern es kann meist nur ein Bruchteil hiervon erreicht werden. Um dieses Risiko zu kalkulieren, nehmen die Banken bei der Ermittlung des Beleihungswertes (maximaler Finanzierungswert) einen Risikoabschlag von 10-30 Prozent (je nach Region) vor. Finanzierungen sind dann nur bis zur Höhe dieses Beleihungswertes möglich, wenn sich die Bank vollumfänglich absichern möchte.
Bei einer Vollfinanzierung oder einer 120%-Finanzierung ist eine vollständige Absicherung daher nicht gegeben. Die Banken müssen daher einen Teil ihres Darlehens ohne Sicherheiten vergeben oder fordern weitere Sicherheiten zum Ausgleich ihrer Risiken. Da das Ausfallrisiko dennoch deutlich höher ist als bei einer klassischen 70%-Finanzierung, müssen die Banken höhere Rückstellungen bilden, um bei einem Ausfall solvent zu bleiben. Diese höheren Rückstellungen sind allerdings kostenintensiv. Diese Kosten werden in Form höherer Kreditzinsen von den Kreditnehmern gefordert. Daher sind die Zinsen für eine Vollfinanzierung in der Regel zwischen 0,2-1,0% p.a. höher als bei einer vergleichbaren Finanzierung.
Alternativ zur Grundschuld können auch weitere Sicherheiten gestellt werden. Neben der Abtretung von Lebensversicherungsansprüchen oder Rentenversicherungen können auch Bausparverträge als Sicherheit genutzt werden.
Risiken der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Es gibt verschiedene Risiken, die bei einer Vollfinanzierung beachtet werden sollten. Dies ist zum einen das Risiko höherer Zinsen, da die Banken wie oben beschrieben höhere Kosten und Risiken decken müssen. Hierdurch sowie aufgrund der höheren Kreditsumme steigt aber auch die monatliche Kreditbelastung, die aus dem Haushaltseinkommen getragen werden muss. Auch wenn die Finanzierung der monatlichen Rate aktuell möglich ist ist es wichtig, auch den Ernstfall zu bedenken. Bei einer Arbeitslosigkeit oder einer längeren Krankheit kann das Einkommen häufig nämlich nicht mehr in voller Höhe erzielt werden. In diesem Fall ist meist auch die Finanzierung der Kreditrate nur noch schwer möglich. Zumindest das Risiko der Berufsunfähigkeit kann durch den Abschluss einer entsprechenden Versicherung abgedeckt werden.
Um die eigenen Risiken sowie die Risiken für die Kreditnehmer zu begrenzen, nehmen die Banken eine Vollfinanzierung nur bei Antragstellern vor, die ein entsprechend hohes Einkommen sowie einen hohen Haushaltsüberschuss nachweisen können. Mit diesem aktuellen Haushaltsüberschuss wäre es möglich, später Einkommensverluste abfedern zu können.
Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bietet zweifelsfrei den Vorteil, dass der Wunsch nach den eigenen vier Wänden relativ schnell finanziert werden kann. War es vor Jahren noch notwendig, viele Jahre Kapital anzusparen, um dieses als Eigenmittel einzubringen, können heute auch ganz junge Leute mit entsprechendem Einkommen ihr Traumhaus oder ihre Traumwohnung finanzieren.
Nachteilig ist allerdings, dass durch die oft hohen Finanzierungssummen auch eine hohe Kreditbelastung auftritt. Diese wird noch verstärkt, da die Banken zumeist höhere Zinsen im Vergleich zu einer 70-80%-Finanzierung fordern, um ihre Risiken zu decken. Diese hohe Ratenbelastung kann dann, etwa bei Arbeitslosigkeit oder bei Arbeitsunfähigkeit, zum Problem werden, denn das Einkommen ist in dieser Zeit deutlich reduziert. Wer seine monatliche Kreditrate jedoch nicht mehr tragen kann, muss mit dem Mahnverfahren der Bank und im Anschluss sogar mit der Zwangsversteigerung seines Hauses rechnen. Eine Restschuldversicherung, die im Todesfall sowie bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit leistet, kann einen gewissen Schutz bieten.
Grundsätzlich muss jeder Kreditnehmer selbst entscheiden, ob und in welchem Umfang er eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchte. Auch die aktuellen Lebensumstände sowie die Familienplanung sind dabei natürlich enorm wichtig.