Baufinanzierung Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie werden nur allzu oft die damit anfallenden Nebenkosten übersehen, welche leicht bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen können. Beispielhaft soll nachfolgend dargelegt werden, welche Kosten auf den Käufer einer Immobilie zukommen und wie diese einzukalkulieren sind.

Als Beispiel wird hier der Kauf einer bezugsfertigen, unmöblierten Immobilie in sehr gutem Zustand (kein Renovierungsbedarf auf längere Sicht) angenommen. Der Kaufpreis beträgt 200.000,- Euro.

Maklergebühren

Erfolgt der Erwerb der Immobilie nicht von privat, sondern über einen Vermittler, den Makler, wird eine vom Kaufpreis abhängige, prozentuale Courtage fällig. Diese muss vom Makler jedoch vor der Abwicklung des Geschäfts bekannt gemacht werden und beträgt meist zwischen 3,5 bis 5,5 Prozent, abhängig unter anderem vom Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet.

Für den Beispielfall bedeutet dies bei einer angenommenen Courtage von 4,25 Prozent:

200.000,- Euro * 0,0425 = 8.500,- Euro Maklergebühren

Notargebühren

Der für den Erwerb einer Immobilie notwendige Kaufvertrag wird grundsätzlich von einem Notar aufgesetzt und nach Abschluss beurkundet. Für diesen Dienst zahlt der Käufer circa 1,5 Prozent des Verkehrswertes (Kaufpreis) der Immobilie.

Für den Beispielfall bedeutet dies:

200.000,- Euro * 0,015 = 3.000,- Euro Notarkosten

Gebühren für Grundbucheintragungen

Diese Gebühren werden meist zusammen mit den Notarkosten abgerechnet, da der Notar sich in der Regel um die notwendigen Eintragungen kümmert. Die Kosten für die Grundbucheintragung betragen circa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Ausgehend vom Beispielfall ergeben sich daher folgende Kosten:

200.000,- Euro * 0,005 = 1.000,- Euro Kosten für Grundbucheintragungen

Grunderwerbsteuer

Wer in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück erwirbt, muss dafür eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 - 5 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom jeweiligen Bundesland, entrichten.

Für den Beispielfall bedeutet dies bei einer angenommenen Grunderwerbssteuer von 4 Prozent Folgendes:

200.000,- Euro * 0,04 = 8.000,- Euro Grunderwerbsteuer

Zusätzliche Finanzierungskosten

Abhängig von der Höhe der zu finanzierenden Summe und dem jeweiligen Kreditinstitut können bei der Bereitstellung der Finanzierungssumme Gebühren fällig werden, die mit grob 1 Prozent der Finanzierungssumme einkalkuliert werden sollten.

Für den Beispielfall bedeutet dies:

200.000,- Euro * 0,01 = 2.000,- Euro Finanzierungskosten

Damit sind die zwingend anfallenden Nebenkosten in Gänze erfasst. Wenn alle Einzelpositionen aufaddiert werden, ergibt sich Folgendes:

Gesamtkosten der Immobilie belaufen sich also auf 222.500,- Euro, was etwa 111 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises ist. Demnach muss dieser Posten an Nebenkosten bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden.

Als optionale Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie wird die Beauftragung von Gutachtern, Bausachverständigen und Finanzierungsberatern angesehen. Eine Investition, die sich jedoch lohnen kann.

Gutachter

Ein Gutachter kann und sollte immer dann hinzugezogen werden, wenn man selbst über unzureichendes Wissen in Bezug auf Gebäudestruktur und Qualität des verarbeiteten Materials besitzt. Vor allem bei älteren Häusern können sich Mängel erst auf den zweiten Blick zeigen, die dem Gutachter jedoch in der Regel nicht entgehen. Aufgrund seiner Erfahrung und Beobachtungen erstellt der Gutachter ein anerkanntes Wertgutachten, welches man zur Bestimmung des Verkehrswertes der Immobilie nutzen kann. Weicht der ermittelte Verkehrswert stark vom verlangten Kaufpreis ab, kann dieser entsprechend reduziert werden. Im schlimmsten Fall wird man durch ein solches Gutachten davor geschützt, eine Ruine zu erwerben.

Die Kosten für die Erstellung des Gutachtens richten sich nach der Gebührentabelle der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) und betragen für eine Immobilie bis 250.000,- Euro Verkehrswert circa 1.100,- Euro.

Ob dieses Geld sinnvoll angelegt ist, zeigt sich meist erst hinterher, jedoch kann man dann auch sicher sein, eine vernünftige Investition zu tätigen, bei der keine versteckten Mängel zu erwarten sind. Für nicht erkannte Mängel, die innerhalb einer bestimmten Frist nach Erstellung des Gutachtens auftreten, kann der Gutachter haftbar gemacht werden.

Finanzierungsberater auf Honorarbasis

Der Finanzierungsberater begleitet seinen Kunden meist von ersten Ideen eines Immobilienerwerbs, bis zur Vertragsunterschrift und bringt sein Fachwissen bei der Kaufpreisverhandlung mit ein. Wird hier eine Ersparnis erzielt, erhält er ein davon prozentual abhängiges Honorar. Konnte der Finanzierungsberater jedoch keine Preisnachlässe für seinen Kunden erwirken, muss dieser nichts bezahlen. Somit ist diese Variante für den Kunden völlig risikofrei.

Fraglich ist jedoch, ob der Käufer nicht seinerseits in der Lage wäre, einen ähnlich hohen Rabatt selbstständig auszuhandeln. Ebenso darf die Objektivität bei der Beurteilung des Kaufobjektes in Frage gestellt werden, hat der Berater doch ausschließlich seinen finanziellen Vorteil im Blick. Auch kann er anders als der Gutachter nicht für seine Aussagen und Wertungen haftbar gemacht werden.

Wird eine Immobilie nicht fertig gekauft, sondern gebaut, sind noch weitere mögliche Quellen von Nebenkosten beio der Baufinanzierung zu berücksichtigen.

Versicherungen während der Bauphase

Um sich in der heiklen Bauphase gegen bestimmte Ereignisse abzusichern, ist es sinnvoll eine entsprechende Versicherung abzuschließen. Die Kosten für die Versicherung ergeben sich dabei aus dem Umfang und der Versicherungssumme (sollte sich mit der Finanzierungssumme mindestens decken) und den Versicherungsbestandteilen. Insgesamt sollten hier aber rund 500,- Euro einkalkuliert werden.

Versorgung der Baustelle

Falls die Kosten für den notwendigen Baustrom, Wasser, Toiletten, Abraumentfernung etc. nicht direkt in den Hausbaukosten inkludiert sind, müssen diese vom Grundstückseigentümer getragen werden. Die dabei anfallenden Kosten variieren mit der Bauzeit und sind bei den Baufinanzierug Nebenkosten zu berücksichtigen. Für eine Bauzeit von ca. 6 Monaten ist mit folgenden Kosten zu rechnen: