Baufinanzierung Eigenkapital - Immobilienfinanzierung mit Eigenmitteln
Leichtere Baufinanzierung mit Eigenkapital
Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist ein teures Unterfangen. Denn je weniger eigenes Geld in das Projekt gesteckt wird, desto größer das Darlehen, das benötigt wird – und desto höher fallen die Zinsen, die Gesamtverschuldung und die monatliche finanzielle Belastung aus. Darüber hinaus sind die Konditionen, die Banken Bauherren anbieten, die mit einem relativ hohen Eigenkapitalanteil ihr Bauvorhaben realisieren möchten, günstiger. Und zwar nicht nur mit Blick auf die Darlehenszinsen, sondern auch auf die gesamte Kredittilgung.
So rechnet sich aufgrund geringerer Raten und einer vorteilhafteren Laufzeiten das Einbringen von Eigenkapital im Gegensatz zu einer ausschließlichen oder überwiegenden mit Finanzierung durch Fremdmittel. Darüber hinaus verringert sich das Risiko, im Notfall die gesamte Finanzierung zu verlieren und in die Zwangsversteigerung zu geraten.
Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent
Die meisten Experten empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Diese Eigenkapitalquote berechnet sich durch Eigenkapital geteilt durch Gesamtkosten mal 100. Je höher diese Quote ausfällt, desto größer ist die Bonität des Kunden. Zuzüglich sollten jedoch auch alle Nebenkosten wie gegebenenfalls Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren abgedeckt werden können.
Schlussendlich hängt die geforderte Eigenkapitalquote aber auch vom Projekt selbst und der wirtschaftlichen Situation des Bauherrn ab. Viele Banken folgen bei der Kalkulation der Baufinanzierung der Faustregel „Je größer das Baurisiko, desto höher der geforderte Eigenanteil“. Darüber hinaus wird die berufliche Situation des Bauherrn genau betrachtet. So kann es sein, dass ein Beamter auf Lebenszeit auch bei einer sehr niedrigen Eigenkapitalquote und höherem Risiko eine recht kostengünstige Finanzierung erhält.
Rücklagen für den Lebensunterhalt
Doch auch wenn die Kredite günstiger ausfallen, wenn die Eigenkapitalquote hoch ist: Die selbst eingebrachte Summe sollte niemals alle Ersparnisse umfassen. Ein finanzieller Spielraum, um den Lebensunterhalt gut bestreiten und auch kurzfristig anfallende Rechnungen für Reparaturen bestreiten zu können, ist hilfreich. Zudem raten Experten, die finanziellen Mittel für die Ausstattung von Haus oder Wohnung, so beispielsweise die Küche später selbst, also mit weiterem Eigenkapital finanzieren zu können.
Was zählt als Eigenkapital?
Als Eigenkapital dient in erster Linie Geld, das sicher angelegt, aber schnell verfügbar ist. Dazu zählen Einlagen auf Sparbücher, Tagesgeldkonten oder auch Festgeldkonten mit kurzen Laufzeiten sowie Wertpapiere und selbstverständlich Bausparguthaben, die durch Bausparverträge angespart wurden, vorausgesetzt, sie sind bereits zuteilungsreif.
Mit Vorsicht zu betrachten sind Fondsguthaben, Investmentfonds und Aktien, da sie Schwankungen unterliegen und an Wert verlieren können. Wer sein Kapital auf solchen Anlagen ziehen möchte, sollte es umschichten und auf sicherere Konten platzieren. Die Zinsen sind zwar geringer, aber damit auch das Risiko.
Bei der Berechnung des Eigenanteils muss auch das berücksichtigt werden, was vorab bereits bezahlt wurde. So etwa das Grundstück, auf dem das Haus errichtet werden soll, bereits erworbene Baumaterialien oder beglichene Rechnungen von Architekt und Statiker.
Muskelhypothek: Eigenkapital durch Eigenleistung
Eine weitere Möglichkeit, den Eigenanteil aufzustocken ist die Eigenleistung oder auch so genannte Muskelhypothek. Die Banken werten dabei die Leistung, die der Bauherr selbst erbringen möchte. Dazu zählen beispielsweise Dämm-, Maler- oder aber auch Maurerarbeiten. Ebenso wie bei er Kalkulation des Eigenkapitals muss die geplante Eigenleistung detailliert aufgelistet werden. Dazu gehören unbedingt Nachweise über die Qualifikation des Bauherrn oder der Helfer, beispielsweise Zertifikate über entsprechende Berufsausbildungen.
In den Unterlagen sollte zudem beschrieben werden, wie viel Zeit der Bauherr und seine Familie oder Freunde in den Bau investieren können und welche Kosten für die einzelnen Baumaterialien anfallen werden. Ebenfalls angefügt werden sollte eine Übersicht über vorhandenen Werkzeuge und Baumaschinen. Architekten und Baufachleute helfen bei solchen Kalkulationen und halten die Überlegungen schriftlich fest, so dass sie von dem jeweiligen Kreditinstitut prüfbar sind.
Kein Eigenkapital: Familiendarlehen und Sicherheiten
Entgegen der langläufigen Meinung sind Familiendarlehen keine Eigenmittel. Sie gelten als Fremddarlehen und werden gleich nach der Bank im Grundbuch eingetragen. Familiendarlehen werden als Kredit angesehen – und gelten somit als Fremdmittel. Ebenfalls als Eigenkapital abgelehnt werden Sicherheiten, da sie erst herangezogen werden, wenn ein Kredit nicht mehr bedient werden kann.
Staatliche Zuschüsse als Eigenkapital
Anders sieht es bei staatlichen Zuschüssen für die Baufinanzierung aus, sie fließen in die Eigenkapitalquote mit ein. Dies können Wohnungsbauprämien, vermögenswirksame Leistungen oder auch das so genannte Wohn-Riester sein. Letzteres steht für eine Kombination aus staatlicher Förderung für Rente und Eigenheim. So ist es möglich, die Kredite für den Hauskauf mit dem Wohn-Riester zurück zu zahlen.