Baufinanzierung Begriffe

Wichtige Begriffe der Immobilienfinanzierung, die jeder Bauherr kennen sollte

Sich im Dschungel der verschiedenen Formen von Baufinanzierung und Krediten zurecht zufinden, setzt die Kenntnis einiger Begriffe voraus, ohne die sich zukünftige Bauherren nur allzu leicht verirren können. Natürlich fällt es schwer, hier den Überblick zu behalten. Aber wer auch in vielen Jahren noch zufrieden mit seiner Entscheidung zur Immobilienfinanzierung sein möchte, sollte die Mühe auf sich nehmen und mit einigen Vokabeln vertraut machen.

Anschlussfinanzierung - Forward-Darlehen

In der Regel hat ein Darlehen zur Finanzierung von Bauvorhaben oder Immobilienkäufen eine Laufzeit von 15 bis 20 Jahren. In den seltensten Fällen ist die Kreditschuld bis zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig getilgt. Nach Wegfallen der Zinsbindung ist in den meisten Fällen eine Anschlussfinanzierung notwendig. Das momentan sehr niedrige Zinsniveau gibt vielen Bauherren Anlass zur Freude. Sie sparen bares Geld. Allerdings sollte nicht gleich das erstbeste Angebot der Bank angenommen werden. Es lohnt sich auf jeden Fall, verschiedene Modelle genauer miteinander zu vergleichen.

In der Regel werden seitens der Kreditinstitute auch Bestandskunden die gleichen Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung angeboten, wie sie für Neukunden gelten. Dabei ist der Aufwand für die Fortsetzung eines bestehenden Darlehens deutlich geringer, als im Neugeschäft. Das Verlängerungsangebot sollte also deutlich günstiger sein. Aber nicht nur der Zinssatz selbst spielt eine entscheidende Rolle bei der Fortführung einer Baufinanzierung. Speziell für Darlehen, die ohne das Einbringen einer großen Eigenkapitalsumme abgeschlossen werden, verlangen Banken Risikozinsaufschläge. Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist sollte darüber verhandelt werden, ob ein Fortschreiben der höheren Risikozinsen noch nötig ist. Durch die geleisteten Tilgungszahlungen besteht für das Kreditinstitut meist kein erhöhtes Risiko mehr.

Zeigt sich die Bank gegenüber den Wünschen des Kreditnehmers uneinsichtig und beharrt auf ihrem Standpunkt, so kann es in vielen Fällen nützlich sein, mit einem Wechsel des Anbieters für die weitere Immobilienfinanzierung zu drohen. Zwar schrecken viele Kreditnehmer vor den Konsequenzen eines solchen Schrittes zurück. Aber ein Vergleich zwischen den Anbietern zeigt meist schnell, wie gravierend die Unterschiede zwischen den einzelnen Banken sein können. Die Differenz zwischen günstigstem und teuerstem Finanzierungsmodell liegt bei fast einem Prozentpunkt. Auf den ersten Blick erscheinen die Unterschiede zwar relativ gering, aber bei größeren Summen belaufen sich die Ersparnisse durch den Wechsel des Anbieters schnell auf einige tausend Euro.

Doch die Berücksichtigung des bloßen Zinses reicht nicht aus. Wer langfristig vom niedrigen Zinsniveau profitieren möchte, sollte über eine längere Zinsbindung nachdenken. Banken bieten die Möglichkeit, Laufzeiten jenseits der Grenze von 10 Jahren zuwählen. Zusätzlich kann die Erhöhung der Tilgungsleistung einen positiven Effekt auf den restlichen Immobilienkredit haben. Damit sinken Restschuld und Laufzeit des Darlehens merklich. Mit einer intelligenten Strategie zur Anschlussfinanzierung lässt sich bares Geld sparen. Natürlich ist ein Vergleich zwischen den Anbietern Voraussetzung für den Wechsel in ein günstigeres Modell. Ein Forward-Darlehen bietet die Chance, von niedrigen Zinsen langfristig zu profitieren.

Eigenkapital zur Baufinanzierung

Das zur Verfügung stehende Eigenkapital gehört zu den wichtigsten Eckpfeilern der Baufinanzierung. Egal, wie hoch der Baukredit ausfallen soll, vor dem Gespräch mit einer Bank sollten zukünftige Bauherren eine Aufstellung über das gesamte Barvermögen erstellen und diese im Laufe des Beratungsgesprächs vorlegen. Oft entscheidet die Höhe des Eigenkapitals über die Darlehenssumme und den Finanzierungsplan. Neben dem zur Verfügung stehenden Bargeld wird das gesamte Sichtguthaben dem Eigenkapital zugerechnet. Damit fließt das gesamte Sparguthaben, alle Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen und Guthaben aus Bausparverträgen dem zur Verfügung stehenden Kapital zu. Fällige Lebensversicherungen und Grundstücke sind ebenso in die Liste des Eigenkapitals aufzunehmen, wie Erbschaften und Schenkungen. Damit ist der Begriff des privaten Eigenkapitals wesentlich weiter gefasst, als im unternehmerischen Sinne.

Die richtige Finanzierung der eigenen Immobilie wird häufig unterschätzt. Man sollte sich als Bauherr genau überlegen, wie viel Eigenkapital in den Immobilienkredit mit eingebracht wird. Natürlich ist es immer sinnvoll, soviel wie möglich Kapital aus eigenen Mitteln aufzubringen. Dies hält die Raten niedrig und die Laufzeiten kurz. Das Risiko, durch finanzielle Schwierigkeiten die eigene Wohnung zu verlieren, sinkt damit deutlich. Gerade Deutschland gilt als Land mit einem hohen Sicherheitsbedürfnis der Bauherren. Natürlich ist auch eine Vollfinanzierung möglich. Wer sich dafür entscheidet, sollte sich aber im Klaren darüber sein, dass diese Form der Baufinanzierung nicht ganz risikolos ist. Welcher Kredittyp sich am besten eignet, hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab. Vor Abschluss eines Baukredites sollte zwischen den einzelnen Banken verglichen werden, welches der Modelle die optimale Lösung darstellt.

Finanzierungsplan

Ein wichtiges Instrument der Baufinanzierung ist der Finanzierungsplan. Er dient der Übersicht, welche Kosten mit dem Erwerb einer Immobilie und deren Bau verbunden sind. Es werden alle direkten und indirekten Aufwendungen, wie Baukosten oder Notarkosten, dem Eigenkapital gegenübergestellt. Der gesamte Aufwand für die Erstellung des Wohneigentums, gemindert um alle zur Verfügung stehenden Kapitalzuflüsse und Bauleistungen aus eigener Hand, ergibt den notwendigen Finanzierungsrahmen. Die Banken können anhand des Finanzierungsplanes, zum einen die benötigte Höhe der Immobilienfinanzierung ablesen und halten auf der anderen Seite eine ungefähre Schätzung des Gebäudewertes in der Hand. Bei der Erstellung des notwendigen Finanzierungsplans für die Bank ist die Verwendung eines Musters in vielen Fällen hilfreich. Kommt man überhaupt nicht mehr vorwärts, sollte man sich nicht davor scheuen, professionellen Rat zu suchen. Verbraucherzentralen bieten eine erste Anlaufstelle, um sich beraten zu lassen.

Grundbuch

Das Grundbuch dient dem Zweck, alle relevanten Daten zu einem bestimmten Grundstück zu sammeln. Es steht der Öffentlichkeit zur Verfügung und kann in elektronischer, wie auch schriftlicher Form vorliegen. Es enthält im Bestandsverzeichnis neben der genauen Lage des Grundstückes und dem jeweiligen Flurstück, alle Angaben zur Größe und der Bebauung. Wege- und Weiderechte können ebenfalls im Grundbuch nachgelesen werden. Die verschiedenen Register enthalten die Daten zum jeweiligen Eigentümer und den Grundpfandrechten. Wird der Kauf einer Immobilie über eine Baufinanzierung abgewickelt, gehen im Allgemeinen die Grundpfandrechte als Sicherheit an die Bank über.

Nach erfolgreicher Tilgung des Immobilienkredites wird das Kreditinstitut aus dem Grundbuch gestrichen. Da eine Änderung aber weiterhin lesbar bleiben muss, erfolgt die Streichung nicht im üblichen Sinn durch Löschen des Eintrags. Dieser wird lediglich rot markiert und erhält einen Vermerk über den Verfall des Anspruchs auf die Grundpfandrechte. Das Grundbuch garantiert im Zuge der Baufinanzierung dem Kreditinstitut die notwendigen Sicherheiten.

Hypothek

Hypothek und Grundschuld werden in der Öffentlichkeit meist aus Unwissenheit gleich gesetzt, gehören aber juristisch voneinander getrennt. Beide dienen im Zuge einer Immobilienfinanzierung der Sicherstellung von Forderungen seitens des Kreditgebers. Anders als die Grundschuld, ist eine Hypothek aber an eine bestimmte Forderung gebunden. Das heißt, sobald ein Kredit vollständig getilgt wurde, erlischt auch die damit verbundene Hypothek. Die Grundschuld hingegen ist nicht auf eine einzige Forderung beschränkt und kann auf andere übertragen werden.

In den letzten Jahren hat die Hypothek stetig an Boden verloren, da eine Grundschuld auch auf bestehende Nebenforderungen übertragen werden kann. Speziell für die Anschlussfinanzierung ist der Unterschied zwischen beiden Grundpfandrechten in der Baufinanzierung von Bedeutung.

Umschuldung - Baufinanzierung umschulden

Mit dem Begriff der Umschuldung wird ein Vorgang bezeichnet, der durch die Aufnahme eines neuen Darlehens einen bestehenden Kredit tilgen soll. Sicher fragen sich jetzt viele: Warum einen neuen Kredit aufnehmen, um einen alten zurückzahlen zu können? Zweck und Nutzen der Umschuldung leuchten erst auf den zweiten Blick ein. Speziell in Zeiten mit niedrigen Bauzinsen, kann es vorteilhaft sein, einen bereits bestehenden Kredit durch das neue Darlehen abzulösen. In der Baufinanzierung findet die Umschuldung besonders in der Anschlussfinanzierung Verwendung und wird häufig im Zusammenhang mit einem Forward-Darlehen benutzt.

Diese Darlehensform ist dadurch gekennzeichnet, dass die Kreditsumme erst nach einer gewissen Vorlaufzeit an den Kreditnehmer ausgezahlt wird. Als besonders günstig erweist sich ein Forward-Darlehen bei niedrigen Zinsen. Die Zinssicherheit wird aber seitens des Kreditnehmers mit einem Zinsaufschlag bezahlt. Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach der tatsächlichen Laufzeit der Anschlussfinanzierung. Ein Vergleich zwischen einzelnen Anbietern schafft schnell Klarheit, welches der Angebote für ein Forward-Darlehen das Günstigste ist.

Aber selbst für den Fall, dass die Zinsbindungsfrist noch nicht beendet ist, besteht die Möglichkeit, von niedrigen Zinsen zu profitieren. Läuft die Frist in einigen Monaten aus, steht einen Forward-Darlehen in der Regel nichts im Wege. Umschuldung und Ende der Zinsbindungsfrist fallen in diesem Szenario zusammen. Was aber, wenn die Zinsen gerade günstig sind, das Darlehen aber noch einige Jahre läuft. Darlehensnehmer, die bereits eine Laufzeit von 10 Jahren erreicht haben, können aufatmen. Laut § 489 dürfen sie mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten den alten Baukredit ablösen.

Tilgung

Die Rückzahlung eines Darlehens oder kurz Tilgung, erfolgt im modernen Kreditwesen meist in Form von festen Raten. Sie setzen sich aus der eigentlichen Rückzahlung des Baukredites und den fälligen Zinsen zusammen. Das Kreditwesen kennt mehrere Tilgungsformen, die sich in den Rückzahlungsbedingungen unterscheiden. Diese Annuitäten werden noch vor Abschluss der Baufinanzierung durch das zuständige Kreditinstitut berechnet. Seltener ist das Tilgungsdarlehen. Hier ändert sich die Rate mit der Laufzeit. Natürlich kann ein Darlehen auch in einer Summe wieder an das jeweilige Kreditinstitut zurückgezahlt werden. Allerdings sollte man sich immer mit seiner Bank in Verbindung setzen und eine Sondertilgung vereinbaren. Welche der Rückzahlungsformen die passende ist, hängt vom subjektiven Empfinden des Kreditnehmers und den Rahmenbedingungen ab. Ein Vergleich der Laufzeiten und Tilgungsraten sorgt im Allgemeinen schnell für Klarheit.

Zinsbindungsfrist

Darlehen werden über die gesamte Laufzeit mit einem festen Zins versehen, der vom Kreditnehmer nicht ohne weiteres verändert werden kann. Gerade Baugeld hat die Eigenschaft, nach Ablauf dieser Frist noch nicht vollständig getilgt zu sein, was eine Anschlussfinanzierung notwendig macht. Der Zeitraum, über den ein bestimmter Zins an das jeweilige Kreditinstitut zu entrichten ist, wird als Zinsbindungsfrist bezeichnet. Gängige Laufzeiten liegen bei fünf, zehn, 15 und 20 Jahren. Laut § 489 ist eine Kündigung der Baufinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht möglich. Es sei denn, das Darlehen hat bereits eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren erreicht. In diesem Fall kann es mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden.

Das Wissen über diese Sonderregelung bietet Bauherren die Chance, noch während der Laufzeit ihrer Immobilienfinanzierung von günstigen Bauzinsen zu profitieren und zu einer anderen Bank, mit besseren Rahmenbedingungen, zu wechseln.

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