Mit dem Begriff der Umschuldung wird ein Vorgang bezeichnet, der durch die Aufnahme eines neuen Darlehens einen bestehenden Kredit tilgen soll. Sicher fragen sich jetzt viele: Warum einen neuen Kredit aufnehmen, um einen alten zurückzahlen zu können? Zweck und Nutzen der Umschuldung leuchten erst auf den zweiten Blick ein. Speziell in Zeiten mit niedrigen Bauzinsen, kann es vorteilhaft sein, einen bereits bestehenden Kredit durch das neue Darlehen abzulösen. In der Baufinanzierung findet die Umschuldung besonders in der Anschlussfinanzierung Verwendung und wird häufig im Zusammenhang mit einem Forward-Darlehen benutzt.
Diese Darlehensform ist dadurch gekennzeichnet, dass die Kreditsumme erst nach einer gewissen Vorlaufzeit an den Kreditnehmer ausgezahlt wird. Als besonders günstig erweist sich ein Forward-Darlehen bei niedrigen Zinsen. Die Zinssicherheit wird aber seitens des Kreditnehmers mit einem Zinsaufschlag bezahlt. Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach der tatsächlichen Laufzeit der Anschlussfinanzierung. Ein Vergleich zwischen einzelnen Anbietern schafft schnell Klarheit, welches der Angebote für ein Forward-Darlehen das Günstigste ist.
Aber selbst für den Fall, dass die Zinsbindungsfrist noch nicht beendet ist, besteht die Möglichkeit, von niedrigen Zinsen zu profitieren. Läuft die Frist in einigen Monaten aus, steht einen Forward-Darlehen in der Regel nichts im Wege. Umschuldung und Ende der Zinsbindungsfrist fallen in diesem Szenario zusammen. Was aber, wenn die Zinsen gerade günstig sind, das Darlehen aber noch einige Jahre läuft. Darlehensnehmer, die bereits eine Laufzeit von 10 Jahren erreicht haben, können aufatmen. Laut § 489 dürfen sie mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten den alten Baukredit ablösen.